Donația la notar: acte necesare și impozit

Mulți părinți din Sectorul 1 aleg să le transmită copiilor apartamentul încă din timpul vieții, printr-o donație. Este o soluție des întâlnită, dar care are reguli stricte de formă și consecințe pe care e bine să le cunoașteți înainte de a semna: ce se întâmplă dacă donatarul nu se poartă corect, cum se raportează donația la moștenire și când se plătește impozit.

Când este obligatoriu actul notarial

Codul civil prevede că donația se încheie prin înscris autentic, adică la notar, sub sancțiunea nulității absolute. Cu alte cuvinte, o donație de apartament făcută „pe hârtie”, între părți, nu este valabilă.

Excepția importantă este darul manual: bunurile mobile corporale cu o valoare de până la 25.000 de lei pot fi donate prin simpla predare, fără act notarial. Peste această valoare sau pentru imobile, aveți nevoie de notar. Donațiile indirecte (de exemplu, iertarea unei datorii) au reguli proprii; cereți o părere juridică dacă sunteți în această situație.

Ce acte vă trebuie

Pentru donația unui apartament, actele sunt foarte asemănătoare cu cele de la vânzare:

• actele de identitate ale donatorului și donatarului;
• actele de stare civilă, mai ales când donația se face între rude – ele dovedesc gradul de rudenie, important pentru impozit;
• actul de proprietate al donatorului și dovada înscrierii în cartea funciară;
• certificatul de atestare fiscală pentru imobil, de la direcția de impozite și taxe locale a sectorului (pentru un apartament din Sectorul 1, cea a Sectorului 1);
• certificatul de performanță energetică și adeverința de la asociația de proprietari, atunci când notarul le cere;
• consimțământul soțului donatorului, dacă apartamentul este bun comun sau locuința familiei.

Extrasul de carte funciară pentru autentificare îl obține notarul, ca la orice act privind un imobil. Lista finală o stabilește notarul care redactează contractul.

Impozitul la donație

Codul fiscal tratează donația unui imobil ca pe un transfer al proprietății, dar cu o scutire importantă: donațiile între rude și afini până la gradul al treilea inclusiv, precum și între soți, nu sunt supuse impozitului pe transfer. Practic, intră aici donațiile de la părinți la copii, de la bunici la nepoți, între frați, între unchi și nepoți, între soți.

Pentru donațiile între persoane fără această legătură de rudenie, se datorează impozit, calculat la valoarea imobilului (cel puțin la valoarea din studiul de piață al Camerei Notarilor Publici) și încasat de notar la semnare. Cota și modul de calcul au fost modificate în ultimii ani, așa că cereți notarului calculul exact. Indiferent de impozit, se plătesc onorariul notarial și taxa de înscriere în cartea funciară.

Clauze pe care le puteți negocia

• Rezervarea uzufructului sau a dreptului de abitație: donatorul poate dona apartamentul, dar își păstrează dreptul de a locui în el (sau de a-l folosi) pe viață.
• Sarcini: donatarul se poate obliga, de exemplu, să-l întrețină pe donator sau să-i plătească anumite cheltuieli.
• Interdicția de înstrăinare pentru o anumită perioadă, cu condiția să existe un interes serios și legitim.
• Dispensa de raport: o mențiune care contează la viitoarea succesiune, când există mai mulți copii.

Donația poate fi revocată?

Ca regulă, donația este irevocabilă. Codul civil permite însă revocarea în câteva cazuri limitate: pentru ingratitudine (de exemplu, donatarul atentează la viața donatorului, îl tratează cu cruzime sau îi refuză alimente când acesta are nevoie) și pentru neexecutarea sarcinilor asumate. Revocarea pentru aceste motive se cere, de regulă, în instanță, în termenele prevăzute de lege.

Donațiile între soți au un regim special: sunt revocabile în timpul căsătoriei.

Donație, vânzare sau testament?

Donația transferă proprietatea imediat. Testamentul produce efecte doar la deces și poate fi schimbat oricând. Vânzarea presupune un preț. Fiecare are consecințe diferite pentru ceilalți moștenitori: donațiile pot fi luate în calcul la succesiune (prin mecanismele de raport și reducțiune), dacă afectează rezerva succesorală a copiilor sau a soțului supraviețuitor. Dacă aveți mai mulți copii și vreți să evitați conflicte ulterioare, discutați varianta potrivită înainte de a merge la notar. Vedeți și ghidul despre succesiune și pe cel despre vânzarea unui apartament.

Ne puteți descrie situația prin formularul de contact; avocații Darie, Manea & Asociații vă răspund și vă pot ajuta să pregătiți dosarul.

Întrebări frecvente

Plătesc impozit dacă primesc apartamentul de la părinți?

Nu, donațiile între rude până la gradul al treilea inclusiv și între soți sunt scutite de impozitul pe transfer. Rămân de plătit onorariul notarial și taxa de carte funciară.

Pot dona o sumă de bani fără notar?

Bunurile mobile corporale de până la 25.000 de lei pot fi date prin dar manual. Pentru sume mai mari sau pentru transferuri bancare cu valoare însemnată, discutați cu notarul sau cu un avocat forma potrivită și eventualele implicații fiscale.

Pot locui în continuare în apartamentul donat?

Da, dacă vă rezervați prin contract uzufructul sau dreptul de abitație. Clauza trebuie scrisă expres în actul de donație.

Copilul căruia i-am donat apartamentul îl poate vinde?

Da, dacă nu ați prevăzut în contract o interdicție de înstrăinare validă sau un drept de uzufruct care îi limitează folosința. Gândiți clauzele înainte de semnare.