Vânzarea-cumpărarea unui apartament la notar: acte și pași

Cumpărarea sau vânzarea unui apartament în Sectorul 1 – fie că e un apartament interbelic în zona Romană–Dorobanți, fie unul nou în Băneasa sau în Bucureștii Noi – se încheie obligatoriu la notar. Contractul prin care se transferă proprietatea unui imobil trebuie să fie încheiat în formă autentică, altfel nu este valabil, iar dreptul cumpărătorului nu poate fi înscris în cartea funciară.

Puteți merge la orice notar

Spre deosebire de succesiune, la vânzare nu există o regulă care să vă oblige să alegeți un notar din Sectorul 1. Puteți semna contractul la orice notar public din țară. În practică, părțile aleg de comun acord un notar convenabil pentru amândouă, iar dacă există un credit ipotecar, banca poate avea propriile cerințe de organizare.

Actele vânzătorului

• actul de identitate valabil;
• actul de proprietate: contractul de vânzare-cumpărare anterior, certificatul de moștenitor, contractul de donație, contractul încheiat cu statul pentru apartamentele cumpărate după 1990 etc.;
• documentația cadastrală și dovada înscrierii în cartea funciară (numărul cărții funciare și numărul cadastral);
• certificatul de atestare fiscală eliberat de direcția de impozite și taxe locale a sectorului în care e înregistrat apartamentul – pentru un apartament din Sectorul 1, de direcția de impozite și taxe locale a Sectorului 1;
• certificatul de performanță energetică al apartamentului;
• adeverința de la asociația de proprietari privind plata întreținerii; dacă există datorii, ele se menționează, iar actul se poate semna doar dacă cumpărătorul acceptă expres să le preia;
• actele de stare civilă și, dacă sunteți căsătorit, prezența sau consimțământul soțului, atunci când apartamentul este bun comun sau locuința familiei.

Actele cumpărătorului

• actul de identitate valabil și actele de stare civilă;
• certificatul de atestare fiscală propriu: din februarie 2026, prin OUG nr. 7/2026, certificatul fiscal a devenit o condiție și pentru cumpărător, nu doar pentru vânzător. El atestă plata obligațiilor față de bugetul local al locului în care aveți domiciliul (pentru locuitorii Sectorului 1, îl eliberează direcția de impozite și taxe locale a Sectorului 1). Legea permite ca prezentarea certificatului să fie înlocuită de verificarea electronică a situației fiscale;
• dacă cumpărați cu credit, documentele de la bancă (contractul de credit, condițiile pentru ipotecă).

Regulile privind certificatul fiscal s-au schimbat în 2026 și au fost discutate intens; notarul vă poate spune exact ce certificate sunt necesare în cazul dumneavoastră și dacă unele verificări se pot face electronic.

Extrasul de carte funciară pentru autentificare

Înainte de semnare, notarul cere electronic, de la biroul de cadastru și publicitate imobiliară, un extras de carte funciară pentru autentificare. Acesta arată situația juridică la zi a apartamentului: cine este proprietar, dacă există ipoteci, sechestre, interdicții sau litigii notate. Pe durata valabilității lui, un alt act privind același apartament nu poate „trece înaintea” contractului dumneavoastră, ceea ce oferă siguranță cumpărătorului.

Recomandarea practică: înainte de a da un avans, cereți și citiți un extras de carte funciară pentru informare. Dacă vedeți o ipotecă sau o notare pe care nu o înțelegeți, întrebați înainte, nu după.

Pașii unei vânzări

1. Verificările preliminare: extras de carte funciară, situația juridică a imobilului, eventual încadrarea clădirii într-o clasă de risc seismic – relevant pentru multe blocuri vechi din centrul Bucureștiului.
2. Promisiunea de vânzare (antecontractul), dacă părțile vor să fixeze prețul și termenele înainte de semnarea finală. Încheiată în formă autentică, ea poate fi notată în cartea funciară.
3. Strângerea actelor din listele de mai sus.
4. Semnarea contractului la notar, după ce notarul citește actul și verifică identitatea și capacitatea părților.
5. Plata impozitului, a onorariului și a taxelor, de regulă la data semnării.
6. Înscrierea în cartea funciară: notarul trimite cererea de intabulare, iar cumpărătorul devine proprietar înscris.

Impozitul pe transferul proprietății

La vânzarea unei locuințe de către o persoană fizică, vânzătorul datorează impozit pe transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal, potrivit Codului fiscal. Impozitul se calculează la valoarea declarată în contract, dar nu la mai puțin decât valoarea minimă stabilită prin studiul de piață (cunoscut drept „grila notarilor”) al Camerei Notarilor Publici. Cota depinde de cât timp a deținut vânzătorul imobilul și a fost modificată în ultimii ani, așa că cereți notarului calculul exact pentru situația dumneavoastră.

Impozitul nu se plătește separat la ANAF: notarul îl calculează, îl încasează la semnare și îl virează. Fără plata lui, contractul nu se autentifică.

Ce alte costuri apar

Pe lângă impozit, există onorariul notarial (reglementat, cu niveluri minimale stabilite prin ordin al ministrului justiției), taxa pentru înscrierea în cartea funciară și, eventual, costul unor documente (certificat energetic, documentație cadastrală). Cine plătește onorariul și taxele se stabilește prin înțelegerea părților; scrieți clar acest lucru în promisiune. Pentru detalii despre onorarii, vedeți și cum vă pregătiți dosarul la notar.

Dacă nu puteți fi prezent la semnare, vă poate reprezenta cineva printr-o procură specială pentru vânzare. Pentru o verificare a actelor înainte de semnare, ne puteți scrie prin formularul de contact.

Întrebări frecvente

Trebuie să fie notarul din Sectorul 1 dacă apartamentul e în Sectorul 1?

Nu. Contractul de vânzare poate fi autentificat de orice notar public din țară; acesta obține electronic extrasul de carte funciară, oriunde s-ar afla imobilul.

Cine trebuie să aibă certificat fiscal?

Vânzătorul, pentru bunul vândut, și – după modificările din 2026 – și cumpărătorul. Dacă apartamentul are mai mulți coproprietari, fiecare trebuie să-și dovedească situația fiscală. Întrebați notarul ce certificate vă cere concret.

Pot vinde un apartament moștenit înainte de succesiune?

Nu, de regulă aveți nevoie mai întâi de certificatul de moștenitor și de înscrierea în cartea funciară. Vedeți ghidul despre dezbaterea succesiunii.

Cine plătește impozitul pe transfer?

Potrivit Codului fiscal, impozitul este datorat de vânzător. Părțile pot negocia prețul ținând cont de el, dar obligația fiscală rămâne a vânzătorului.